[기업] 롯데리츠 - 추가 자산 편입 결정

2020.11.17. #롯데리츠 / 이베스트 김세련

추가 자산 편입 결정

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김포물류센터 및 기타 리테일 자산 편입

- 총 6개 자산 신규 편입 결정

 • 양수금액: 총 7,782억원 → 유상증자 3,565억원 (주주배정 후 실권주 일반공모) + 담보대출 (4,217억원)

 • 편입 자산: 롯데백화점 중동점, 롯데백화점 안산점, 롯데마트 계양점, 롯데마트 춘천점, 롯데프리미엄아웃렛 이천점, 롯데마트 김포물류센터 → 총 매입 자산 규모 약 3조원

- 주당 NAV (순자산가치, Net Asset Value): 기존과 동일한 수준으로서 자산 편입으로 인한 산술적인 주당 가치 증가 없음. 

 

편입 자산군의 확장성, 임대료 알파 성장도 기대

- 리테일 자산 외 김포물류센터가 새로 편입된 것은 롯데리츠의 자산군 확장성이 확인됨. 

- 김포물류센터: 반경 20 km 내 롯데마트 온라인 주문 거점

 • 온라인 수요 증가에도 불구하고 주변 신축 부지가 제한적이라 임대료 상승 및 자산가치 증가가 기대

 • 자산군 다변화를 통한 리스크 헷지 가능

 

- 임대수익 증가 기대

 • 일부 신규 편입 리테일 자산은 2020년 매출을 기준으로 변동임대료율이 설정됨. 

 • 2020년 매출에는 코로나19 영향에 의한 매출 감소 반영됨. (1~9월)

 • 향후 매출 턴어라운드에 따른 임대수익 증가 가능성

 

청춘한삼 생각

- 코로나19 확산 이후 (사실 연초부터도) 분위기가 좋지 않던 리츠에서도 좋은 성과를 기대할 수 있는 시기가 돌아오고 있습니다. 

- 연말 배당 시즌 + 코로나19 백신 개발의 좋은 소식 2연타(화이자, 모더나)가 계기가 될 것 같습니다. 

- 롯데리츠는 리테일 리츠의 성격에도 불구하고 기존 자산들(Tranche A, B, C)의 책임임대차계약을 통해 롯데쇼핑의 매출부진이 임대료에영향을 주지 않았습니다. 2019년 하반기 상장 후 주가가 8천원이 넘게 올랐다가 현재는 상장가인 5천원 부근인데 아마 이 부분에 대해 오해가 있는게 아닌가 예상해 봅니다. 

- 물론 올해 유동성이 풍부한 상황에서 굳이 매출과 이익 상승의 포텐셜이 적은 리츠보다는 훨씬 나은 성과나 기대를 가지는 기업들이 많다는 점도 고려는 되었을 것입니다. 

출처: 롯데리츠 반기보고서 (2020.11.13)

- 새로 편입되는 자산들은 Tranche D, E, F로 구분되고, Tranche D, E는 고정 임대료 + 매출연동 변동 임대료로 구성되고, Tranche F(김포물류센터)는 고정 임대료로 구성됩니다. 고정 임대료 상승은 전년도 소비자물가지수(CPI) 상승률에 연동되므로, 최근 국내 CPI 상승률이 2% 이내인 점을 감안하면 임대료 상승폭이 높지는 않을 것 같습니다. 

연간 소비자물가 등락률 [%] / 출처: 국가통계포털 (KOSIS)

- 저자는 김포물류센터의 임대료 상승 및 자산가치 증가 가능성과 자산군 다변화를 긍정적으로 보았지만, 임대료 상승은 1년 차는 고정임대료 계약이고, 자산가치는 롯데마트의 온라인 경쟁력에 달려있으므로 자산군 다변화 또한 마찬가지로 단기간에 매우 긍정적인 뷰를 기대하는 건 어려울 것 같습니다. 

- 최근 다시 떠오르는 금리 상승의 기대감(?)도 리츠에게는 불리함을 유발할거라 예상하지만, 미국의 블루 웨이브 무산 + 연준의 AIT(평균물가목표제)를 고려하면 너무 걱정하지는 않아도 되지 않나 생각합니다. 

- 2020년 예상 시가배당률은 5% 중반 정도로 알고 있습니다. 2019년 상장 시에 제시한 2020년 예상 배당률은 6.37% 정도였습니다. (세후 약 5.4%, 시가 5천원 기준) 기존 자산의 임대료가 모두 고정이었기 때문에 총 임대수익에 큰 차이는 나지 않을거라 예상해봅니다. 

- 배당액의 상단은 존재하지만 고정 임대료의 수익 비중이 높은 동사의 특성 상 안정적인 배당수익을 통한 현금흐름(6월, 12월 연 2회 배당)을 노리는 투자자라면 충분히 나쁘지 않은, 말 그대로 중위험 중수익 투자처라고 생각합니다. 

 

함께 보면 좋을 수도 있는 컨텐츠

- 보고서 원문:

http://consensus.hankyung.com/apps.analysis/analysis.downpdf?report_idx=576405

 

- 롯데리츠 유형자산양수결정 공사 (2020.11.12):

http://dart.fss.or.kr/dsaf001/main.do?rcpNo=20201112000384

롯데리츠/주요사항보고서(유형자산양수결정)/2020.11.12

- 롯데리츠 자산편입 기사: 

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=003&aid=0010182480

롯데리츠, 백화점 등 8000억 규모 유통 자산 편입

 

- 롯데리츠 반기보고서 (2020.11.13):

http://dart.fss.or.kr/dsaf001/main.do?rcpNo=20201113000925

롯데리츠/반기보고서/2020.11.13